En los últimos años, ha sido una práctica habitual que las entidades bancarias impongan al prestatario el pago de la totalidad de los gastos derivados del préstamo hipotecario, mediante la inclusión en las escrituras de una cláusula por la que se derivan esos gastos al mismo, con independencia de quién esté obligado al pago según lo que dicta la ley. dPG Legal cuenta con expertos que pueden ayudarte a reclamar la devolución de esos gastos injustamente atribuidos al prestatario por el banco.
A finales del 2015, nuestro Alto Tribunal hizo temblar de nuevo a la banca, al declarar abusiva la derivación de la totalidad de tales gastos a quien solicita el préstamo. La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo nº 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, declaró la nulidad de la cláusula de “gastos del préstamo hipotecario” inserta en las escrituras del BBVA, que ha dado lugar a un gran revuelo en los medios ante la posibilidad de reclamar al banco todos los gastos derivados de la formalización del préstamo.
Sin embargo, ¿es cierto que se puede reclamar a la entidad bancaria la devolución de todos los gastos? De no ser así, ¿qué gastos pueden reclamarse?
En primer lugar, hay que distinguir entre gastos derivados de la compraventa y los derivados de la escritura del préstamo hipotecario.
La compraventa de una vivienda lleva aparejados unos gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad e impuestos (Impuesto de Actos Jurídicos Documentos, IVA o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que, en ningún caso, podrán ser reclamados al banco. La razón es muy simple: la compraventa de la vivienda es un negocio jurídico ajeno al banco, en el que sólo intervienen comprador y vendedor, por lo que no puede reclamarse al banco los gastos de un negocio jurídico en el que no ha intervenido.
Pero sí es posible reclamar a la entidad bancaria la devolución de algunos de los gastos que genera el préstamo.
Efectivamente, la STS nº 705/2015 (F.D. 5º, apartado g) afirma que “la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo normas legales con previsiones diferentes” es una cláusula abusiva que contraviene el Art. 89.3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios, según el cual, se califica como abusiva toda cláusula que transmita al consumidor las consecuencias económicas de gestión que no le sean imputables; la imposición de gastos de documentación y tramitación en la adquisición de viviendas que por ley corresponda al empresario; y derivación de impuestos que por ley vengan atribuidos al empresario como sujeto pasivo.
En concreto, la Sentencia analiza la nulidad en los siguientes casos: gastos de notaría, registro de la propiedad, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, gastos derivados de la contratación de un seguro de daños y gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza.
Gastos de notaría
La concesión de un préstamo con garantía hipotecaria se formaliza en escritura pública, ante notario, generando unos gastos de notaría.
Afirma el Tribunal Supremo que, como no es el prestatario quien solicita la formalización del préstamo hipotecario en escritura pública, sino el banco; que lo hace para dotarlo de la fe pública que refuerza el negocio y le confiere fuerza ejecutiva; es el banco el principal interesado en la formalización en escritura pública, de forma que la atribución de la totalidad de los gastos notariales al prestatario es un desequilibrio importante en el reparto de las obligaciones, habida cuenta de que la normativa (aranceles de notarios y registradores) atribuye la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho y que la normativa reglamentaria permitiría una distribución más equitativa. Por ese motivo, declara la nulidad de la cláusula, lo que permitiría reclamar al banco la devolución de al menos el 50 % de los gastos notariales.